6대 재개발 규제완화 주거정비지수제 폐지 간단히 정리해보기

6대 재개발 규제 완화

다음 부동산 항목을 들어갔더니 오세훈 시장이 재개발 관련해서 정책을 발표했더라고요. 바로 서울특별시 홈페이지에 들어가 보았습니다.

 

6대 개재발 규제완화

 

새소식란에 서울시, 주거정비 지수제 폐지 등 '6대 재개발 규제완화' 주택공급 기반 마련이라는 글이 있고 보도자료에 이와 관련된 기자설명회가 있네요. 

 

6대 개재발 규제완화

해당 원본 내용을 보고 싶은 분들은 이 파일을 클릭해서 열어주시면 됩니다.

 

 

6대 개재발 규제완화

주요 골자는 서울시가 2025년까지 24만 호 주택공급을 할 예정이며, 이를 위해 재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안을 내놓았다는 것입니다. 오세훈 시장은 2015년부터 서울시내 새로이 지정된 재개발 구역이 단 한건도 없음을 밝히며 앞으로 주택 수급의 안정을 위해 재개발 재건축을 활성화해야 한다고 밝혔습니다. 그동안 억제되었던 재개발 사업에 불을 지피게 되었네요.

 

서울시 분석에 따르면 2015년 이전 재개발 구역으로 지정된 사업장으로 2025년까지 연평균 1만 2천 호가 공급이 가능하나, 2026년 이후에는 연평균 4천 호로 매우 감소할 것으로 예측된다고 합니다. 

서울에 땅은 부족하고, 사람들은 새집을 원하니 답은 이미 있는 집을 허물고 짓는 수밖에 없는데요. 그렇기 때문에 재개발 사업을 마냥 억제할 수도 없는 상황입니다. 그런 이유로 오세훈 시장이 다시 재개발에 박차를 가했네요.

 

6대 재개발 규제 완화 방안

1. 주거정비 지수제 폐지
2. 공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축 (5년 -> 2년)
3. 주민 동의율 민주적 절차 강화 및 확인 단계 간소화
4. 재개발 해제 구역 중 노후지역 신규 구역 지정
5. 2종 7층 일반 주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선
6. 매년 '재개발 구역 지정 공모'를 통한 구역 발굴

 

각 규제 방안에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 주거정비 지수제 폐지

일단 주거정비 지수제라는 것을 잠시 알아보면 이는 박원순 전 서울시장이 도입한 제도로 노후도, 주민 동의율 등 항목별로 점수를 매겨 70점 이상이 되어야 재개발이 되도록 하는 제도라고 합니다.

(주거정비 지수제의 평가항목은 주민동의 비율 40점, 노후도 비율 30점, 도로연장률 15점, 세대 밀도 15점으로 이루어져 있다고 하네요)

그동안은 법적 요건을 충족하더라도 주거정비 지수제가 일정 점수가 안되면 재개발 구역으로 선정되지 못했기 때문에 진입장벽이 높았는데요, 이번을 계기로 기준이 좀 낮아졌습니다.

 

변경 전: 법적 요건과 주거정비 지수제 모두 충족

변경 후: 법적 요건만 충족하면 재개발 구역 지정이 가능

 

여기서 법적 요건이란 

1) 필수항목 (노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만 m 2 이상)을 충족하고

2) 선택항목 (노후도 연면적 2/3 이상, 주택 접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다고 합니다.

 

이렇게 봐서는 감이 안 오네요. 주거정비 지수제 폐지가 어느 정도 영향력이 있을까요?

 

현재 재개발에 필요한 노후 저층 주거지 가운데 법적 요건이 충족되는 곳은 약 50%, 그러나 법적 요건을 충족하면서 주거정비 지수제 기준 점수 이상을 충족하는 곳은 14% 라고 합니다.

 

법적 요건 현행유지 주거정비지수제 폐지

 

2. 서울시가 주도하는 '공공기획'을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 시간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다.

 

기존에 5년 걸리던 것을 2년으로 단축한다니.. 실행되면 재개발 속도가 확실히 빨라질 것 같긴 하지만.. 실제로 가능할지 잘 모르겠습니다. 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 걸리던 것을 서울시가 계획적으로 주도하여 14개월로 단축시키겠다는 겁니다. 여기서 사전 타당성 조사 단계를 통합 및 폐지할 예정이라고 하네요.

 

공공기획

3. '주거 정비 지수제'가 폐지되더라도 주민 동의 등 민주적 절차는 보호 강화하되 확인 절차는 간소화한다.

 

주민동의 절차 간소화

기존에는 초기 주민 제안 단계에서 10% 동의만 있으면 되었지만 앞으로는 주민 제안 단계 동의 30%가 있어야 한다고 합니다. 절차를 간소화하긴 하지만 주민들의 의견을 어느 정도 반영하겠다는 의도겠죠.

 

4. 재개발해제구역 중 노화화 및 슬럼화가 진행되어 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규 구역으로 지정한다.

 

재개발 해제 구역 약 300개의 지역 중 절반이 넘는 곳에서 여전히 건물 노후가 심각하였고, 이들 모두 법적 요건을 충족하고 있다고 합니다. 주민들의 의견에 따라 다시 구역으로 지정될 수 있게 되었네요. (해제 지역의 70%는 동북 서남권에 분포)

 

5.  2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 지역을 2종 일반주거지역으로 완화한다.

현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역의 약 43% 정도라고 하네요. 거의 절반 수준입니다.

근데 이 43% 중 61%는 2종 7층 높이 제한 지역이라고 해요. 이 제한을 풀어주면 7층 이상으로 건물을 지을 수 있게 되고 그러면 더 많은 주택을 공급할 수 있게 되겠네요.

 

참고로

제2종 일반 (7층 제한)은 기준 용적률 170%, 허용 용적률 190%, 상한 용적률 250%, 법적 상한 용적률 250%이고

제2종 일반은 기준 용적률 190%, 허용 용적률 200%, 상한 용적률 250%, 법적 상한 용적률 250%입니다.

(용적률: 건축물 각 층별 면적을 합한 총면적을 대지면적으로 나눈 후 * 100)

 

6.  매년 재개발구역 지정 공모를 실시해 연 25개 이상 구역을 발굴할 예정이다.

 

일단 서울시는 올해 10월까지 도시 및 주거환경 정비 기본계획 변경을 마무리할 예정이라고 하고요. 재개발 사업을 활성화하긴 하지만 투기세력의 유입을 차단하기 위한 대책도 함께 세울 예정이라고 합니다. 

이번 재개발 규제 완화로 2025년까지 연평균 2만 6천 호, 5년간 총 13만 호를 공급할 계획이고, 추후 발표할 재건축 정상화 방안으로 연평균 2만 2천 호, 총 11만 호를 공급할 예정이라고 합니다. 합하면 2025년까지 총 24만 호의 주택이 공급되겠네요.

 

앞으로 재개발 사업 추진이 어떻게 될지 지켜봐야겠네요. 

오늘 정리는 여기서 마칩니다.